Le cadre imposé aux banques pour accorder un prêt immobilier est-il devenu trop rigide ? La Fédération bancaire française souhaite que les établissements retrouvent davantage de latitude pour évaluer leurs clients. Dans son viseur notamment : la règle limitant à 35 % le taux d’effort des emprunteurs, accusée d’écarter certains ménages pourtant capables de rembourser leur crédit.
Après la hausse des taux et le ralentissement du marché immobilier, les conditions d’accès au crédit pourraient devenir un sujet important des prochains mois. La Fédération bancaire française (FBF), qui représente le secteur bancaire, souhaite en tout cas revoir en profondeur les règles qui encadrent actuellement l’octroi des prêts immobiliers.
Dans une série de propositions formulées dans la perspective de l’élection présidentielle de 2027, la fédération demande que les normes établies par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) perdent leur caractère contraignant.
L’objectif serait de redonner aux banques davantage de liberté pour décider à quels ménages elles peuvent prêter, aussi bien pour l’acquisition d’une résidence que pour un investissement locatif.
La règle des 35 % dans le viseur
Le principal point de friction concerne le taux d’effort. Dans le cadre actuel, les dépenses liées au remboursement du logement ne doivent en principe pas dépasser 35 % des revenus de l’emprunteur.
À cela s’ajoute une durée de crédit généralement limitée à 25 ans. Certaines exceptions existent, notamment lorsque des travaux importants accompagnent l’opération, ainsi qu’une marge de flexibilité permettant aux établissements de déroger aux critères pour une partie de leurs dossiers.
Pour la profession bancaire, ces garde-fous conduisent cependant à appliquer une règle relativement uniforme à des situations financières qui peuvent être très différentes.
Deux ménages présentant le même taux d’endettement ne disposent pas nécessairement de la même capacité réelle à rembourser. Un foyer aux revenus élevés peut, par exemple, dépasser le seuil de 35 % tout en conservant chaque mois un reste à vivre confortable.
À l’inverse, le respect du seuil ne suffit pas nécessairement à garantir qu’un ménage disposant de revenus plus modestes rencontrera moins de difficultés financières.
Les primo-accédants particulièrement concernés
La FBF estime que le dispositif peut également pénaliser les primo-accédants, dont les revenus sont souvent amenés à évoluer au cours de leur carrière mais restent encore relativement faibles au moment de leur premier achat.
Un jeune actif disposant de perspectives professionnelles favorables peut ainsi présenter un dossier jugé solide par sa banque tout en se heurtant mécaniquement aux limites réglementaires.
Les banques défendent donc une approche davantage fondée sur l’analyse individuelle des dossiers. Elles considèrent disposer déjà des outils nécessaires pour mesurer le risque de crédit en prenant en compte non seulement les revenus et les mensualités, mais aussi l’épargne, le patrimoine, la stabilité professionnelle ou encore le reste à vivre du ménage.
L’enjeu est important pour les établissements : pouvoir financer davantage de dossiers sans pour autant augmenter excessivement le risque de défaut.
Des règles instaurées pour éviter le surendettement
Les contraintes défendues par le HCSF répondent toutefois à une logique différente. Créé en 2013 dans le prolongement des enseignements tirés de la crise financière, cet organisme chargé de surveiller les risques pesant sur le système financier français réunit notamment le ministère de l’Économie et la Banque de France.
L’encadrement du crédit immobilier vise notamment à éviter une augmentation excessive de l’endettement des ménages et à empêcher les établissements bancaires de relâcher leurs critères lorsque la concurrence pour attirer de nouveaux clients s’intensifie.
Les règles ont progressivement été renforcées avant de devenir juridiquement contraignantes. Le principe consiste à fixer des limites communes tout en laissant aux banques une certaine capacité de dérogation.
La question est donc de savoir où placer le curseur entre protection des emprunteurs et accès au financement.
Un enjeu majeur pour le marché immobilier
Un assouplissement pourrait permettre à certains ménages actuellement exclus du crédit d’obtenir un financement. Mais la capacité d’emprunt ne dépend pas uniquement des règles du HCSF.
Le niveau des taux d’intérêt, les prix de l’immobilier, l’apport personnel demandé par les établissements et la situation financière de chaque ménage restent déterminants. Une modification des critères réglementaires ne suffirait donc pas, à elle seule, à résoudre les difficultés d’accès à la propriété.
Le débat pourrait néanmoins prendre de l’ampleur à l’approche de 2027. Derrière une règle technique comme celle des 35 % se trouve une question beaucoup plus large : faut-il appliquer des limites identiques à l’ensemble des emprunteurs ou laisser davantage de liberté aux banques pour déterminer, dossier par dossier, jusqu’où un ménage peut raisonnablement s’endetter ?
Pour les établissements bancaires, la réponse est claire : ils souhaitent retrouver une plus grande marge d’appréciation. Reste à savoir si les pouvoirs publics accepteront de desserrer un dispositif précisément conçu pour empêcher que la distribution de crédit ne devienne trop risquée.
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