Pour relancer la production de crédits immobiliers, au plus bas depuis 7 ans, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) ajuste les règles d’octroi. Il allonge notamment la durée du prêt sous certaines conditions et exclut le prêt relais du calcul d’endettement. Des acteurs du bâtiment et de l’immobilier pointent des mesures inutiles qui ne permettront aucune évolution.
La production de crédits immobiliers est passée sous la barre des 10 milliards d’euros mensuels depuis août, selon la Banque de France. Ce montant, le plus bas depuis plus de 7 ans, est une conséquence de la crise qui secoue le secteur immobilier.
Réunion du HSCF et de Bercy pour relancer les crédits immobiliers
Pour que la production de crédits immobiliers reparte à la hausse, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), qui réunit le ministère de l’Économie et la Banque de France, s’est réuni le lundi 4 décembre 2023 pour ajuster les règles d’octroi des crédits immobiliers. Trois ajustements techniques ont été opérés. Selon le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, ces modifications ne touchent pas aux fondamentaux de l’institution et « ne risque de mettre les ménages en situation de surendettement ».
Possibilité de dépasser le seuil de 20% sur un trimestre
Première décision, les banques bénéficient désormais de plus de flexibilité pour déployer leur quota d’exceptions. Ainsi, elles pourront ponctuellement dépasser la limite de 20 % sur un trimestre si elles retombent en dessous de ce seuil en comptabilisant les deux trimestres suivants. Jusqu’alors, les établissements ne devaient pas signer un crédit immobilier si le montant total des dépenses dépassait 35% de leurs revenus (taux d’effort).
Priorité aux résidences principales et aux primo-accédants
Mais les banques pouvaient contourner cette borne dans 20 % des dossiers. À condition de privilégier les résidences principales et les primo-accédants, dans près d’un tiers des cas. Cependant, les banques préféraient se limiter à une marge de sécurité de 14,6 % pour éviter de prendre des amendes. Le HSCF leur permet dorénavant d’aller jusqu’au seuil maximal de 20%, sans risques, et prendre en compte l’ensemble des dossiers.
Allongement de la durée maximale des crédits immobiliers
En outre, les banques peuvent maintenant exclure la charge d’intérêt associée aux prêts relais du calcul du taux d’effort de l’emprunteur (35 % des revenus). Toutefois, la quotité de financement ne doit pas dépasser 80% de la valeur du bien vendu. Par ailleurs, le HCSF allonge la durée maximale d’un crédit immobilier de 25 à 27 ans. Mais il faudra que les travaux de rénovation représentent plus de 10 % du montant total de l’opération pour bénéficier de cette extension de la durée. Cette dérogation favoriserait les travaux de rénovation énergétique et les primo-accédants qui veulent acheter des passoires thermiques.
Un dispositif pour réexaminer les dossiers refusés
Enfin, le HCSF permet un réexamen des dossiers de crédits immobiliers refusés aux ménages solvables. Si Bercy se félicite de l’assouplissement des règles, qui devraient relancer la production des crédits, des acteurs du bâtiment et de l’immobilier pointent des mesures inutiles. Selon Caroline Arnould, la directrice générale du réseau de courtiers CAFPI, ces ajustements « ne sont pas opérationnellement pilotables à l’échelle de réseaux bancaires ». Quant à Côme Robet, président de la chambre nationale des conseils experts financiers (CNCEF), il pense que les banques ne vont pas augmenter les crédits immobiliers.
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